מחלוקות בהתחדשות עירונית

הדחפורים של ההתחדשות העירונית משנים את קו הרקיע של ישראל בקצב מסחרר. ערים כמו אשדוד (בעיקר ברובעים הוותיקים א', ב' ו-ו') וראשון לציון (שכונות כמו רמת אליהו או המזרח הוותיק) נמצאות בעיצומה של מהפכה נדל"נית. על הנייר, מדובר בעסקה שבה כולם מרוויחים: דיירים מקבלים דירה חדשה ובטוחה, העירייה מחדשת תשתיות והיזם מרוויח ממכירת הדירות החדשות.

אולם, מתחת לפני השטח, בחדרי המדרגות ובאסיפות הדיירים, מתחוללת לעיתים קרובות דרמה אנושית ומשפטית סוערת. הסכסוך המרכזי כבר אינו "האם לחתום ליזם", אלא השאלה הרגישה מכולן: "מה אני מקבל לעומת השכן שלי?"

אשלית השוויון: "למה הוא קיבל יותר?"

בעבר, יזמים נהגו לחלק "הטבות שקטות" לדיירים סרבנים או חזקים כדי לקדם חתימות. כיום, הרגולציה ומדיניות העיריות (בפרט בראשל"צ ואשדוד) מנסות לייצר סטנדרט אחיד – למשל, תוספת של 12 מ"ר או 25 מ"ר לכל דירה קיימת.

אך דווקא הניסיון לייצר שוויון "מתמטי" (כולם מקבלים תוספת זהה במטרים) יוצר לעיתים תחושת אי-צדק "כלכלי":

כאשר דייר אחד מגלה (או חושד) ששכנו קיבל הבטחה לשידרוג במפרט או לקומה גבוהה יותר, האמון בפרויקט קורס, והדרך לתביעות הדדיות ולעיכוב הפרויקט קצרה.

הקרב על החניה והמחסן: הנדל"ן הנסתר

בעוד ששטח הדירה הוא נתון שלרוב נקבע בנוקשות על ידי רשויות התכנון, הגמישות – ולכן גם המריבות – עוברת לנספחים: החניות והמחסנים. בערים צפופות, חניה היא מצרך נדיר ויקר.

תפקידו של שמאי המקרקעין ("טבלת הניקוד")

הפתרון למחלוקות אלו בערים המתקדמות נעוץ לרוב במינוי שמאי מקרקעין חיצוני ובלתי תלוי כבר בשלב מוקדם. השמאי עורך "טבלת ניקוד" או "טבלת הקצאה".

הרעיון הוא פשוט אך קריטי: הדירות הישנות מדורגות לפי שוויין הנוכחי (לפני הפרויקט). הדירוג הזה קובע את סדר בחירת הדירות החדשות.

• היה לך את הנכס הכי יקר בבניין הישן? אתה תבחר ראשון את הדירה החדשה, את החניה ואת המחסן.
• היה לך נכס בקומה אחרונה ללא מעלית ועם נזילות? אתה תבחר במקום נמוך יותר ברשימה.

בפרויקטים רבים בראשון לציון, מנגנון זה הפך לחובה כדי למנוע טענות על אפליה ("הוא קיבל יותר כי הוא חבר בוועד").

סיכום: שקיפות כתרופה לסכסוך

התחדשות עירונית היא מבחן חברתי לא פחות מאשר פרויקט הנדסי. בערים כמו אשדוד וראשל"צ, שם ערכי הקרקע גבוהים והפוטנציאל הכלכלי אדיר, היצרים גוברים.

כדי להימנע ממצב שבו הבניין החדש עומד אך השכנים מסוכסכים בבתי משפט, המפתח הוא שקיפות מוחלטת בנושא התמורות.

דיירים חייבים להבין: הניסיון "לסחוט" את היזם באופן פרטני לרוב תוקע את הפרויקט לכולם. מנגד, על נציגות הדיירים והיזם להציג מנגנון הקצאה ברור, שוויוני ומגובה בחוות דעת שמאי, שיבטיח שאף אחד לא ירגיש "פראייר" בדרך לדירה החדשה.